Depuis un peu plus d’un an, les études de sol sont devenues obligatoires dans le cadre de la vente d’un terrain à bâtir, de même que lors de la construction d’une maison individuelle.
Ces dispositions correspondent à la Loi Elan qui prévoit de réduire les risques de sinistres pour les nouveaux bâtiments dans les zones à risque argile. Les obligations concernent particulièrement les zones RGA, à savoir soumises au phénomène de retrait-gonflement des argiles. Le but de l’étude de sol obligatoire est bien évidemment d’informer le futur acquéreur des éventuels risques liés aux mouvements de terrain.
Loi Elan : dans quelles conditions demander une étude de sol ?
L’étude de sol permet de déterminer la nature d’un terrain, grâce à l’échantillonnage des sols. Les experts géotechniciens sont ainsi en mesure d’informer les vendeurs et les futurs acheteurs sur la nature du terrain à bâtir.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation prévue par la Loi Elan, l’étude de sol est une étape obligatoire avant tout acte de vente. Il s’agit de prévenir les acquéreurs des éventuels risques liés à la nature de sol du terrain qu’ils prévoient d’acheter. En revanche, toutes les zones du territoire ne sont pas forcément concernées par ces obligations.
Les zones à risque sont classées de la manière suivante :
- zones d’exposition forte : formations essentiellement argileuses, épaisses et continues ;
- zones d’exposition moyenne : argiles minces, discontinues, les minéraux susceptibles de gonfler sont en proportion équilibrée ;
- zones d’exposition faible : pas de formations d’argile, mais peuvent contenir des poches argileuses susceptibles de gonfler ;
- zones d’exposition nulle : aucun risque lié à l’argile.
Dans les faits, l’application des dispositions prévues dans le cadre de la Loi Elan concerne principalement les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles.
Ces zones occupent aujourd’hui environ la moitié du territoire français. Votre terrain a donc de fortes chances de se trouver dans l’une de ces zones. À vrai dire, d’ici quelques années tout le pays risque d’être touché par ces phénomènes, principalement à cause du réchauffement climatique.
Quoi qu’il en soit, dès lors que le terrain à bâtir se trouve dans une zone à risque, une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur. L’étude doit être jointe à la promesse de vente. À noter toutefois que si vous vendez ou achetez un terrain constructible sans avoir pour but de construire une maison individuelle, demander une étude de sol n’est pas obligatoire.
Les différentes catégories d’études de sol
Au-delà des obligations soumises par la nouvelle réglementation de la Loi Elan, l’étude géotechnique se présente véritablement comme une étape clé avant toute construction.
Dans les zones à risques, cela permet de prévoir les fondations adéquates et idéales pour limiter au maximum les risques. Pour rappel, le retrait-gonflement des argiles est bien souvent responsable de fissures importantes, voire d’effondrement de certaines constructions.
Aujourd’hui, on peut distinguer 5 types d’études de sol classées par la norme NFP-94-500 :
- G1 : études préalables avant la construction d’un bâtiment ;
- G2 : études géotechniques de conception ;
- G3 : suivi technique d’exécution des travaux ;
- G4 : supervision du géotechnique d’exécution ;
- G5 : analyse d’un ou plusieurs éléments géotechniques isolés.
Dans le cadre de l’étude de sol obligatoire imposée par la Loi Elan, les deux familles d’études géotechniques concernées sont la G1 et la G2.
L’étude de sol de type G1 permet de déterminer la nature des sols avant un projet de construction d’une maison individuelle, par exemple. Elle permet d’informer les futurs acquéreurs d’un terrain constructible sur ses caractéristiques géotechniques. Par la suite, cela permet de fournir des préconisations pour la construction à venir afin de limiter les conséquences du retrait-gonflement des argiles. Cette étude reste valable pendant 30 ans et peut donc se joindre aux prochains actes de ventes.
L’étude de sol de type G2 est à faire réaliser pour tout projet de construction en zone à risque. Les constructeurs doivent suivre les recommandations présentes sur cette étude géotechnique de conception (prend en compte l’implantation et les caractéristiques du futur bâtiment). Cette étude de sol permet de donner des prescriptions pour la construction, adaptées à la nature du sol et au projet de construction. L’étude géotechnique G2 se base donc sur l’étude de sol préalable de type G1.
Les bénéfices d’une étude de sol préalable dans les zones à risque argile
Les zones fortement impactées par les alternances de sécheresse et de fortes pluies sont nommées zones à risque argile. En effet, l’alternance de ces deux phénomènes météorologiques implique que les sols argileux subissent des altérations. Le retrait-gonflement des argiles est caractérisé par un retrait de l’argile en cas de sécheresse et un gonflement du sol en cas de trop forte irrigation.
Lorsque votre maison n’a pas été conçue pour évoluer sur un terrain à risque argile, les phénomènes météorologiques peuvent avoir des conséquences graves sur vos fondations.
Les dommages les plus fréquents sont des fissures sur les murs porteurs, des décollements sur les garages, perrons ou terrasses ou encore des distorsions des portes et fenêtres. De manière plus significative, le retrait-gonflement des argiles peut avoir comme conséquence une rupture de certaines canalisations enterrées. Globalement, si la construction n’a pas été conçue en fonction de la nature du sol, les conséquences peuvent être dramatiques et impliquer de lourds travaux de réparation.
L’obligation de faire mener une étude de sol apportée par les nouvelles dispositions de la Loi Elan se présente donc comme un avantage pour les prochaines constructions. Les constructeurs ne prennent pas forcément en compte cet élément pour concevoir les bâtiments, notamment les maisons individuelles. La Loi Elan permet donc d’exiger des constructions plus solides, pérennes, grâce aux recommandations des experts géotechniciens lors des études de sol préalables.
Pour résumer, il s’agit de mettre en avant l’expertise des géotechniciens dans le cadre du projet de loi visant à construire davantage de logements viables sur le territoire français.
L’étude de sol permet de construire sur des fondations saines et durables, pour que les propriétaires se sentent en sécurité, même dans les zones considérées à risque.